Die Anziehungskraft der Kanarischen Inseln ist groß, und der Slogan von KaZa Hogar sagt alles: „…besuchen Sie unsere Insel… und beginnen Sie ein neues Leben!“. Für viele ist die Krönung dieses Traums nicht nur der Kauf einer Wohnung, sondern der Entwurf und Bau einer maßgeschneiderten Villa von Grund auf. Stellen Sie sich ein Haus vor, das dem Licht des Archipels folgt, mit großen offenen Räumen, einem privaten Pool und atemberaubenden Ausblicken auf die Vulkanlandschaften von Lajares, Villaverde oder die Küsten von Adeje.
Doch wenn es um den Landerwerb im Ausland geht, weicht die Begeisterung oft der Angst vor Bürokratie. „Was kann ich eigentlich bauen?“, „Welche Umweltauflagen gibt es?“, „Riskiere ich, ein unbrauchbares Grundstück zu kaufen?“,
Die Antwort auf diese Fragen liegt in der korrekten Auslegung der lokalen Stadtplanungsgesetze. Auf den Kanaren ist die Landklassifizierung streng, aber transparent, und sie wird durch die Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias geregelt – die derzeit auf dem Archipel geltende Stadtplanungsverordnung. Lassen Sie uns gemeinsam untersuchen, wie Land klassifiziert wird und wie man den Prozess fehlerfrei navigiert.
Die 3 Hauptlandkategorien auf den Kanaren
Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen oder eine Anzahlung leisten, ist es unerlässlich, die vorgesehene Nutzung des Grundstücks im Plan General de Ordenación (PGO) der jeweiligen Gemeinde (Ayuntamiento) zu überprüfen. Land wird hauptsächlich in drei Makrokategorien unterteilt:
1. Suelo Urbano (Bauland)
Dies ist die sicherste Kategorie, wenn Ihr Ziel der Bau eines Wohnhauses ist. Suelo Urbano ist Land, das sich in einem Gebiet befindet, das bereits über grundlegende Infrastruktur verfügt:
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Anschluss an das Strom- und Wassernetz
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Gepflasterte Zufahrtsstraßen und öffentliche Beleuchtung
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Abwassersystem
Die Ley 4/2017 unterscheidet jedoch zwischen zwei Unterkategorien, die in der Praxis einen großen Unterschied machen:
Suelo Urbano Consolidado: Dies ist das ideale Szenario. Die Infrastruktur ist bereits vollständig fertiggestellt und das Grundstück ist baureif. Sie können die Baugenehmigung (Licencia de Obra) beantragen, wobei die von der Gemeinde festgelegten Volumen-, Höhen- und Abstandsparameter einzuhalten sind.
Suelo Urbano No Consolidado: Obwohl es sich immer noch um Bauland handelt, muss der Eigentümer die Erschließungskosten tragen und sich an der Fertigstellung der städtischen Infrastrukturarbeiten beteiligen, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. Ein suelo urbano no consolidado zu kaufen und zu glauben, man könne sofort bauen, ist ein häufiger und kostspieliger Fehler.
2. Suelo Urbanizable (Entwicklungsfähiges Land)
Diese Kategorie stellt einen Mittelweg dar. Es handelt sich um Land, das im Bebauungsplan für zukünftige Stadterweiterungen vorgesehen ist, aber noch nicht bebaubar ist.
Die Ley 4/2017 hat die alte Unterscheidung zwischen „sectorizado“ und „no sectorizado“ abgeschafft und zwei neue Unterkategorien eingeführt:
Suelo Urbanizable Ordenado: Es verfügt bereits über eine ordenación pormenorizada (einen genehmigten Detailplan). Dies ist der fortgeschrittenste Typ: Die bürokratischen Phasen sind reifer, auch wenn vor dem Bau noch physische Infrastrukturarbeiten durchgeführt werden müssen.
Suelo Urbanizable No Ordenado: Es hat noch keinen Detailplan. Es sind weitere administrative Schritte erforderlich, bevor mit der Infrastrukturausführung begonnen werden kann. Die Zeitpläne sind länger und unsicherer.
⚠️ Warnung: Viele ausländische Käufer interpretieren „urbanizable“ als „bereits bebaubar“. Dies ist nicht der Fall. Bis die Urbanisierungsarbeiten abgeschlossen und vom Ayuntamiento abgenommen sind, fungiert das Land nicht als suelo urbano und erlaubt keine Bebauung. Die Zeitpläne können sich über Jahre erstrecken oder in einigen Fällen nie realisiert werden. Es ist eine Option für mittel- bis langfristige Investoren, die einen niedrigeren Kaufpreis suchen, erfordert aber viel Geduld und sorgfältige Analyse.
Wichtiger Hinweis: Wenn Sie Stadtplanungsdokumente von vor 2017 überprüfen, finden Sie möglicherweise Land, das als „urbanizable no sectorizado“ klassifiziert ist. Mit dem Inkrafttreten der Ley 4/2017 wurden diese Grundstücke automatisch als suelo rústico común reklassifiziert. Überprüfen Sie immer die aktualisierte Klassifizierung.
3. Suelo Rústico (Rustic / Protected Land)
Suelo Rústico ist ländliches oder landwirtschaftliches Land. Auf den Kanaren, einem Land der Naturparks und Biosphärenreservate, genießt diese Kategorie sehr strenge Schutzmaßnahmen. Es ist jedoch keine einheitliche Kategorie: Die Ley 4/2017 sieht verschiedene Unterkategorien mit sehr unterschiedlichen Regelungen vor:
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Suelo Rústico de Protección Ambiental: Maximaler Schutz. Umfasst Land mit bedeutenden Natur- oder Kulturwerten.
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Suelo Rústico de Protección Económica: Vorgesehen für landwirtschaftliche, viehwirtschaftliche, forstwirtschaftliche oder extractive Aktivitäten.
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Suelo Rústico de Asentamiento Rural o Agrícola: Konsolidierte ländliche Siedlungen mit sehr begrenzten und spezifischen Baumöglichkeiten.
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Suelo Rústico Común: Die am wenigsten restriktive Unterkategorie, die die alten „urbanizables no sectorizados“ ersetzt. Sie dient als Landreserve für zukünftige Bedürfnisse.
Was kann man auf suelo rústico tun? Die Vorschriften sehen verschiedene Nutzungsarten vor, jede mit ihrem eigenen Verfahren:
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Usos ordinarios: Landwirtschaftliche, viehwirtschaftliche und ähnliche Aktivitäten, im Allgemeinen erlaubt.
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Usos de interés público o social: Aktivitäten, die notwendigerweise auf rustikalem Land angesiedelt sein müssen (bestimmte Dienstleistungen, Infrastruktur), unterliegen einem spezifischen Verfahren.
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Usos autorizables: Erfordern die Calificación Territorial, ausgestellt vom Cabildo Insular, einschließlich einiger Formen des ländlichen Tourismus oder Wohnprojekte, die an landwirtschaftliche Aktivitäten gebunden sind.
Rustikales Land zu kaufen und zu glauben, man könne dort problemlos eine moderne Villa bauen, ist einer der schwerwiegendsten und teuersten Fehler, den ein ausländischer Käufer machen kann.
Die KaZa Hogar Checkliste: Dokumente, die vor dem Kauf anzufordern sind
Um mit völliger Ruhe vorzugehen, gibt es offizielle Dokumente, die bei der Analyse eines Grundstücks niemals fehlen dürfen:
A) Die Cédula Urbanística (oder Informe Urbanístico): Dies ist ein Zertifikat, das vom technischen Büro des Ayuntamiento ausgestellt wird. Es gibt schwarz auf weiß die genaue und aktualisierte Klassifizierung des Grundstücks, die für den Bau erforderliche Mindestfläche, die maximal zulässige Höhe und die Bebauungsdichte (wie viele Quadratmeter Haus Sie im Verhältnis zur Grundstücksgröße bauen können) an.
B) Die Nota Simple: Ausgestellt vom Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), dient sie dazu, zu überprüfen, wer der tatsächliche Eigentümer des Grundstücks ist und ob es Hypotheken, Schulden, Wegerechte oder Belastungen unterliegt.
C) Informe de Afecciones: Überprüft das mögliche Vorhandensein von Einschränkungen außerhalb des Bebauungsplans: Wegerechte, Wasserläufe (barrancos), öffentliches Wassereigentum, geschützte Gebiete oder Hochspannungsleitungen. Dies ist ein Dokument, das von ausländischen Käufern oft übersehen wird, aber von grundlegender Bedeutung ist.
Bauen auf den Kanarischen Inseln: Der Wert eines lokalen Partners
Die Navigation zwischen kommunalen Vorschriften (Ayuntamiento) und den Landschaftsschutzrichtlinien der Insel (Cabildo) erfordert fundierte Kenntnisse der Region. Die Regeln, die für ein Grundstück in Corralejo gelten, könnten sich radikal von denen unterscheiden, die in Lajares oder im Süden Teneriffas angewendet werden.
Bei KaZa Hogar Inmobiliaria zeigen wir Ihnen nicht nur einen Katalog von Angeboten. Wir wählen nur Grundstücke mit klarer und aktueller Stadtplanungsdokumentation aus und unterstützen Sie Schritt für Schritt, indem wir Sie mit lokalen Architekten, Vermessungsingenieuren und vertrauenswürdigen Bauunternehmen in Kontakt bringen, die Ihre Sprache sprechen. Unser Ziel ist es, den Bauprozess zu einem aufregenden und stressfreien Erlebnis zu machen.
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